真千金氣哭敗家系統

最開始呂乾惶恐不安，覺得自己恐怕過不了試用期，后來發現花錢也不難，能再茍幾個月。等去了歐洲考察了一大圈，他這才明白海外那些豪宅為什么敢賣那么貴。對自己說的五十個億銷售額也不那么慌了。

回到國內再看自家項目，銷售均價五萬每平米真心一點都不貴，品質完全能媲美國外，價格還如此低廉，換成識貨的客戶，搶著買并非是妄想。

對于客戶心態的拿捏，呂乾自己清楚，他猶豫的是，自己目前想出來的提前回款套路是否能打動林總。

林若妍以前忽悠呂乾入職，的確沒說必須要在預售證拿到前就回款，可是成本和時間都不等人。

成本部早就按照目前的設計方案算出了成本，加上買地和營銷花的錢，若是真的精裝修交付，那每平米成本投入大數需要一萬塊，十萬平米的項目成本投入就是十個億，扣掉買地的八千萬，營銷一個億的費用，后面還要持續投入八個億以上。

這個精算的結論一出來，林若妍完全不心慌是不可能的。

好在她當時認為自己也就活到十月底，往后的事情聽天由命，萬一能賣出幾套房子，就又有了后續蓋樓的錢。房價也是水漲船高，越往后單價就越貴。

等等，林若妍的腦海中靈光一現，為什么要等預售證下來再賣房呢？

書中時代市場監管并不嚴格，尤其房產銷售。這會兒京市戶籍沒有購房幾套那種限制，甚至沒有京市戶籍也能買商品房，貸款容易申請，首付低到一折，炒樓花都還是新鮮的操作方法呢。

她看著呂乾日漸稀疏的頭頂，莫名有點心疼了。之前這個工具人幫她花了不少錢，讓她省心很多，現在她也不能將他逼入死胡同，要給他指點一條敞亮的路。

她組織了一下詞匯，講出了后世賣樓的一些特色手法：“好在咱們的豪宅項目就只有二百多套，也不需要立刻都賣出去，咱們細水長流慢慢來，一開盤先低于均價賣幾套，往后每個月漲價一次，還要搞饑餓營銷。”

呂乾以前賣別的貨，知道一些類似的營銷手法，不過他們這是賣房啊，沒有預售證的時候空口白牙幾千萬的貨值，真能賣的出去？

“你若是把預售證都拿到手了，二百多套擺在柜臺里讓人挑，別人選擇余地很大，自然不稀罕。”林若妍點了一句。

呂乾若有所思。

林若妍又說：“如果把房子看成一種有投資價值的商品呢？你讓目標客戶相信，越早買越便宜，后面買的人就會貴，每個月都漲價，先買的人可以將買房資格加價賣給后面的人，擊鼓傳花早入場早賺差價，你覺得會有人來參與么？每個月就放五到十個購房資格號牌，可以少不能多，這才能讓他們覺得機會難得。”

呂乾顫聲道：“這不就是香江城那邊的炒樓花么？”….

所謂炒樓花，是指買家在樓盤未落成之際只交數量很少的訂金，訂下一套或多套單元，獲得認購資格，之后將這個資格轉手賣給別人，從中賺取差價。

炒樓花屬于期房炒作，以小錢博大錢，在樓市上升期，人們趨之若鶩，是樓市泡沫的主要制造手段。這手法最初是從香江城傳過來的，那邊施行期房制度，房屋只要滿足預售條件，不需要現房狀態便可以發售。

大陸的很多城市目前也借鑒了期房制度，高層建筑出正負零或者是蓋出地面幾層，就能申請到預售證，不需要等結構封頂。這也是為了大力推動房地產行業的發展，能讓企業盡快回款，盡快開新盤。

林若妍解釋道：“也不能算是典型炒樓花，我們做這個不能太過，京市也有人看著呢。咱們這個叫內部關系認購房號，給職工發福利。假設今年十一月底我們順利拿到了預售許可證，時間也不要等太久，就能正式簽購房合同了。只能說是打個時間差擦邊球。”

呂乾最早學會賣樓就是在南方城市，香江城的情況很清楚，不過炒樓花的風險和危害他更清楚。這種事國家肯定會出臺政策控制，萬一他們被“制裁”呢？槍打出頭鳥，他沒敢提這個就是有此顧慮的。

他之前各種失敗的經驗中，不乏被政策手段制裁的陰影。...

林若妍知道這本書中要等五年之后，京市有關部門才會意識到危害，才可能出臺強力的相關政策，堵上炒樓花的路子。

不過那時候他們二百多套房早就賣完了。況且他們現在是打擦邊球，真不是樓花，而是正經馬上要出地面有預售證的，提前排號一兩個月內部認購蓄客，這不是很合理么？

再者豪宅的價格很貴，三萬四萬一平米，一般一套央產房轉賣給個人也就是四五萬塊一套的價格了。正經普通人誰沒事拿那么多錢玩這個，他們玩不起。

自家豪宅項目的規模又小，未來升值潛力比大盤高多了。只要在有錢人圈子里有控制的推一推，不外露不讓買不起的人酸，他們還是能操作的。

至于目標客戶儲備，呂乾那邊已經有了超過三百人的名單，這還只是國內的目標客戶。

他們的豪宅用地不臨近軍管區或者什么敏感地帶，很早就申請到了對外籍人士的銷售資格。操作的好，自家地產公司能提前拿到錢緩解工程款壓力，而前面這些陪著玩的國人賺夠了，甩手賣給老外接盤，大家心中也沒什么負罪感。

經過林若妍的解釋，在場眾人心中的擔憂和忐忑都少了一些。

論銷售，呂乾是最懂的，同樣的建筑面積兩千套剛需房和兩百多套豪宅的賣法當然不同了。在魔都就有類似項目，賣房號。這不是呂乾經手的，是他從業內得到的準確消息。

那個魔都項目是郊區別墅，開盤價格八千左右，用了一些手段炒作，內部人員和有興趣的人先一輪付訂金買了樓號，不到半年，項目竣工后均價漲到一萬三，前面參與的人賺了不少，開發商也提前拿到了一大筆錢周轉，維持建設過程中的消耗。

這些訂金是實打實真金白銀，還不用給利息的，比企業向銀行貸款劃算多了。畢竟他們這個項目是奔著能銷售去的，又不是挖了坑不蓋。

雙更第一更.

幻如空

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