林瑞海向林志超匯報道：“五幢住宅大廈的重建工程，我們決定分為兩期工程；首先是今年開始的兩座36層商業大廈，預計1994年完成，可為集團提供115萬平方尺的樓面；二期工程則從1992年開始，重建為三幢寫字樓大廈，可提供270萬平方尺的樓面，預期1997年初完成一旦這五幢寫字樓落成，九龍倉集團便在香港擁有950萬平方尺的收租物業.”

林志超點點頭，九龍倉集團在香港發展得中規中矩，主要是商業地產；但是，在海外的資產就比較豐厚了。

林瑞海接著匯報道：“我們在泰國、馬來的地產投資，回報率每年高達40左右，目前那邊的總資產已經達到百億規模，負債為28億港幣（本金20億港幣）新加坡方面，連卡佛廣場施工順利，1992年建成后可增加49萬平方尺的商業面積.”

喜訊連連，按照林志超的預估，泰國、馬來西亞、印尼、新加坡在19881992年地產可翻三倍左右；等到1995年，還能再翻五成。

也就說，九龍倉集團將在1994年開始撤離時，東南亞（不含新加坡）的凈資產也將會達到300多億港幣。

這回報率，可是杠杠的！

新加坡方面，九龍倉集團除了擁有‘新加坡置地’51股權外，還有烏節路的兩座購物中心的項目（連卡佛廣場，以及將來重建的百麗宮購物中心），還有一家上市企業——新加坡馬可孛羅酒店。

林志超聽完匯報，說道：“發展地產上進展如何？”

由于九龍倉集團的負債一度達到90億港幣，不利于企業的發展，林瑞海主動提出進軍發展地產，從19股災后，開始在九龍亞皆老街、京士柏道、沙田購買地皮，進行投資。

林瑞海說道：“嗯，一切進展順利。下個月九龍塘有幅低密度大型屋邨九倉打算去競投，我們打算聯合信和地產、新鴻基去投資。大哥那邊說，長實集團對這幅地皮興趣不大。”

林志超說道：“黃廷芳黃志祥父子是有名的地產大好友，和他們聯合倒是避免了拍賣場惡意競爭。”

雖然長實集團的現金流充足，但畢竟手握幾個大型屋邨，所以不會去和別人火拼。

實際上，長實集團幾乎從1984年開始，就已經不是拍賣場上的豪客了。畢竟通過收購、合作的方式，長實集團擁有大量的建設項目。

林瑞海說道：“我也是這樣想的，只要有錢賺，大家合作投資完全沒有問題。”

九龍倉集團并不是要大力發展住宅地產業務，僅僅是為了降低債務。如今的九倉，債務還有80億港幣左右；而賬上。也還有充足的現金流（十幾億），所以情況很好。

林志超說道：“債務的事情，現在無需發愁，慢慢償還就是！”

林瑞海點點頭，說道：“負債率還是比較健康的，加上現在利息低，剩下的80億港幣債務不是問題。”

這時候，林志超說道：“等時機成熟，九倉就去內地發展商業地產，那邊的市場足夠大！”

畢竟家族的重心是長實系，林瑞海就算心里有想法，也該明白林志超的決定不容改變。當然次輪投資東南亞，也算讓九龍倉集團的實力漲上來了。

后期，去內地投資商業地產項目，九龍倉集團可以大展拳腳。恰逢東南亞、香港的地產市場，都快到了豐收的季節，資金問題充裕。

林瑞海說道：“父親，內地的情況怕是得有明顯的改開信號，商業地產才能投資。畢竟商業地產周期長，短時間回籠不了資金。”

林志超點點頭，說道：“所以就耐心等待，不改開只有餓肚子，做窮人，我相信上面的人會調整的。”

父子倆交心，也給林瑞海一些動力和方向。

時間匆匆，轉眼來到8月。

長江集團中心正式投入使用，長實集團總部遷入這座‘世界名廈’，而林志超的辦公室也搬到長江集團中心的62層，坐擁2000多平方尺。

“林生早”

長實的員工紛紛打招呼，臉上洋溢著高興的表情。

一直以來，長實集團作為香港最大的地產企業，卻沒有以‘長江’冠名的總部大廈。像是新鴻基、恒隆、合和地產，都在灣仔擁有自己的總部大廈，新世界也在中環擁有自己的新世界中心。

所以不少人都在猜想，長實集團一定是在尋求一塊最佳風水寶地，果不其然，中區的希爾頓酒店被拆卸，周圍的建筑被長實收購，一切便顯露出來。

而如今匯豐、中銀、長實三家企業，都扎堆興建了總部大廈，可謂‘火藥味十足’！

“早你們早上上班，有沒有感覺電梯擁擠？”林志超對幾名職員說道。

他有‘專用電梯’，直達62層，所以無需擔憂電梯擁擠的問題。

“不是特別擁擠，長江集團中心可是擁有28部升降機！”一名女職員搶先說道。

“是啊，是啊，比維港中心上班還快一天抵達辦公室。”又一名職員不甘落后。

林志超笑道：“好，你們先忙！”

他簡單的參觀了一下62層，這里是集團總部的權利中心，布置得非常大氣、整潔，讓人有種肅穆的感覺。能在這樣的企業上班，那是一種榮耀感。

回到辦公室，林志超轉了一圈，透過大型玻璃幕墻，維多利亞港一覽無余。前面的香港會大廈、富麗華酒店（友邦金融中心）、和記大廈，顯得特別渺小，和東側的香港中銀大廈，可謂氣勢宏偉，而西側的匯豐銀行大廈，則顯得貴重一點。

“聽說，今年匯豐銀行的業績恐怕不行！”林志超自言自語的笑道。

從1989年開始，美國銀行進入低迷期，再加上香港發射地產和股市下跌，匯豐銀行業績下滑是必然的；不過，匯豐銀行依舊正在收購英國的一家銀行，意圖將資產慢慢的轉移至歐美，購買一個保險。

這種行為可以理解，哪怕是林志超，又何嘗不是到處購買保險呢！

不一會，林瑞寰來到辦公司。

“爸，美國金融、地產的情況很糟糕，特別是哪些地產貸款過重的銀行，都遇到了很大的問題，萬國寶通、富國.看來，美國經濟再一次進入低迷階段.美國經濟弱，全球經濟弱，但是美國經濟更弱，因此表現為美元和大宗商品一起下跌.”

林志超點點頭，他特意讓林瑞寰去考察美國的金融和地產市場。

今年他在美國的投資不少，赫斯基正在美國購入天然氣資源；維港投資、三個情人在逐步抄底銀行股票。

而如今，他又準備讓長實集團進入美國的地產業。

“按照這個趨勢，商業地產在明年可能觸底，但上漲的話預計還有三四年時間。這次長實集團去美國投資，主要是消耗從日本回籠的一些資金，所以投資方向是購物中心、奧特萊斯、大都會購物中心這三種商業地產。不過我們缺乏本地經營經驗，所以我的想法是以收購企業，但要抱著一個核心思想——能收購就收購，不能收購就合作。明白嘛？”

事實上，商業地產分成好幾種模式，包括：購物中心、奧特萊斯（折扣）、大都會（購物中心的一種，模式不一樣）、物流地產、綜合商業寫字樓等。

所以投資商業地產，也是要分清產業的分類。

林瑞寰說道：“我明白，一定謹慎投資。”

林志超點點頭，林瑞寰既穩重，同時也有果斷的一面。如今有他這個父親撐腰，此次進入美國商業地產，相信問題不大。

“寫字樓方面，我預計再等兩年開始投資，比較合理。當然，雖然未來3年，我們擁有300多億的現金流、500億的資金實力（貸款），但美國的投資不能超過4成。”

“嗯，三年200億的規模也非常龐大了，未必有足夠合適的項目。”

“對，沒有合適的項目，我們寧愿不做！”

長實集團定位的是地產綜合集團，地產一直會是核心業務，海外當然是以商業地產為主。

這個時候開始投資，總比內地企業將來在2015年去美國投資的聰明多，一年購買1000億美金的大手筆，簡直就是一個活脫脫的‘接盤俠’。

除了地產以外，長實集團的基建工程、飲料食品也是將來發展的重點。

亞洲衛視在8月初旬進行試播，備受香港市民關注。

亞洲衛視一共是5個頻道，可以讓五十多個國家收到這個電視臺，可謂傳播范圍廣。一旦發展起來，前景非常的好。

試播期間，節目多為購買的，包括從亞視購買的大量‘過時節目’，自制節目多為新聞，畢竟傳媒集團擁有的新聞實力非常的強；待正式播送時，自制節目則逐漸增加。

與此同時，SM娛樂的‘.T男子組合’正式在亞洲衛視的‘音樂銀行’出道，由于事前經過大量的宣傳，所以一出道就備受關注。

和臺島的小虎隊不同，.T組合的風格叛逆、張揚、熱血，但偏偏出道曲目是《反對一切暴力》。而臺島去年底出道的小虎隊，則是三個乖乖的小朋友。

強烈的對比，也讓媒體關注兩個組合的發展起來。

ATV大廈。

在大廈的廣場上，有著近百位.T組合的歌迷，她們瘋狂的揮舞著手臂，向第三次參加《音樂銀行》的偶像致敬。

狂熱的表情，顯示著醞釀著一場娛樂圈的‘變革’——腦殘粉不對，粉絲上線了！

HOT組合雖然出道才兩周時間，但每一天的宣傳活動安排得非常滿，路演、商演、拍雜志、上節目，在最短的時間內，在香港刮起不一樣的音樂——HPOP（港流音樂）。

各種應援的聲音，在現場熱鬧非凡。這里有安保隔出一個應援曲，可以允許一些粉絲看偶像們上班，也是記者區域。

記者們拍攝這一幕，很快就成為新聞素材——.T組合VS小虎隊。

辦公室里。

林志超聽取了林瑞楷的工作匯報：“《達人秀》預定12月在亞洲衛視娛樂頻道播送，《藍色生死戀》則在12月份亞視上播送，隨后將被亞洲衛視進行重播”

他匯報的工作情況，皆是‘港流文化’的進展，也是父親現在最關心的。

林志超滿意的說道：“HOT組合的表演，我看過幾次，符合我心目中的港流音樂.當然，這種港流音樂是多樣性的，創造性非常重要，比如以后可以發展電子音樂、嘻哈.”

林瑞楷點點頭，說道：“傳媒集團這些年培養了很多年輕的人才，他們的創造力都非常足，有父親的整體規劃，相信港流文化一定會大獲成功！”

確實，這些年傳媒集團在‘傳媒領域’非常重視人才，現在導演、編劇、作家、作詞、作曲等專業性人才，都扎堆在傳媒集團，因為‘錢多’，而且備受尊重。

以前一流的作曲作詞，可能也就3000港幣一首，但自從傳媒集團介入后，特別是最近兩三年，傳媒集團給予版權分紅費（亞視有唱片公司）。如今的SM娛樂，編制內的作曲作詞就有二十多位，大家也是干勁十足，畢竟收入受唱片的影響。

林志超說道：“記得多開拓日韓、東南亞、臺島的海外市場，內地市場也要逐漸滲透，只有在亞洲形成足夠的影響力后，才能去歐美立足。好比，當年的李小龍！”

“我明白！”

交流一陣后，林志超才放心下來。

港流文化是他送給香港的一份大禮，只要將這個產業做大，將來香港的情況不會太糟糕。文化產業如果能占本地經濟的20，那就是妥妥的‘大殺器’，因為文化產業還會影響當地的旅游、零售長夜。

中東的吉達港海面上，旭日號超級游艇迎來了一位‘土豪’——瓦利德·本·塔拉勒·阿勒沙特。當然此時的瓦利德根本不是‘中東股神’，只是利雅得（沙特首都）的一個富豪王子，尚未做出驚天的業績。

不過此次伊拉克入侵科威特，沙特首都利雅得的地皮一落千丈，正式瓦利德真正崛起的關鍵戰役。

“林先生，很榮幸接到你的邀請！”瓦利德看著被美國人都備受‘推崇’世界商人林志超，恭敬的說道。

林志超客氣的說道：“瓦利德王子，我也很高興伱參加我的邀請！”

隨后，大家坐在甲板上，交談起來。

陪同在林志超身邊的，是他的妹妹林馨兒。

大家一番簡單的交流后，林志超便切入主題：“瓦利德王子，我旗下的香格里拉酒店想在利雅得投資一家五星級酒店，特意邀請你加盟，不知道你是否有興趣？”

香格里拉酒店如今已經發展成三家——新加坡、香港、東京，都取得了巨大的成功；哪怕是今年開張的東京香格里拉酒店，也是賓客云集，收益率預期在10。

這也是林志超為什么慎重選擇香格里拉酒店的選址，因為他要考慮回報率。

瓦利德說道：“我知道香格里拉酒店，它在新加坡、香港都是最賺錢、最有名、最豪華的五星級酒店，聽說在日本也得巨大成功。只是，林先生難道不知道，沙特人正擔心伊拉克，紛紛出售手中的土地出逃？”

林志超笑道：“你出逃了嘛？”

瓦利德搖搖頭！

林志超又說道：“那么你一定是趁機抄底了？”

瓦利德驚訝的說道：“林先生真的眼光敏銳！我聽說過你的很多故事，知道你也是一位抄底高手！”

林志超笑著說道：“畢竟，那樣利潤更高！”

瓦利德頓時找到了知己，立即向林志超請教起來，他非常的謙虛，在林志超面前，他畢竟是個后起之秀。

而林志超找瓦利德，不是自降身份，是林馨兒、林慧珠這對姑侄，都是女兒身，所以來中東不安全。

故林志超找瓦利德談合作，更加的方便。

此次香格里拉酒店進軍沙特首都利雅得，自然是打算趁著地價便宜，在沙特投資一家五星級酒店。

不過事情很快又發生變化，瓦利德似乎有感于林志超的投來橄欖枝，立即回報道：“林先生，既然你看好利雅得的土地和物業，不如我們也成立一家投資公司，炒賣利雅得的土地。”

他的想法是，借助林志超的資金，抄底更多的物業。

林志超欣然答應，隨即雙方細談起來。

利雅得的香格里拉酒店，讓出30的股權給瓦利德；而雙方再各拿出5000萬美金，合計一億美金抄底利雅得的地皮和商業物業。

當然，林志超是以香格里拉酒店的名義入股的。

香格里拉酒店這幾年在日本賺了不少錢，不僅‘白得’一個五星級酒店，還收獲了3億美金的利潤。

再加上這幾年的酒店盈利，香格里拉酒店集團足足有4億多美金的現金流。

所以，接下來林志超打算指揮林馨兒、林慧珠姑侄，去歐洲、北美、內地發展香格里拉酒店。在千禧年之前，要投資10家五星級豪華酒店。

(本章完)

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